Blog

 

TIPS:

HUUR
Huurverhoging bij sociale huurwoningen (dus niet geliberaliseerd):
– Mag hoogstens één keer per jaar.
– Minstens twee maanden voor ingangsdatum voorgestelde huurverhoging.
– Voorstel tot huurverhoging moet schriftelijk.
– Huurverhoging: per 1 juli 2016 maximaal 2,1% tot 4,6%, de hoogte van het percentage hangt af van het inkomen van de huurder.
– Huurder is het niet eens met huurverhoging: naar de Huurcommissie.

Huurverhoging bij geliberaliseerde huur (vanaf € 710,68 per 1 januari 2016, wordt voor drie jaar bevroren):
– Geen maximale jaarlijkse huurverhoging (behalve als dat in het contract anders is vastgelegd).
– Huurder is het niet eens: naar de Rechtbank.

IS OPPASOVEREENKOMST HUUROVEREENKOMST BIJ ANTI-KRAAK?
Om te voorkomen dat een zogenaamde oppasovereenkomst toch als een huurovereenkomst (met huurbescherming) wordt beschouwd, dient één en ander nadrukkelijk schriftelijk te worden geregeld:
– In de overeenkomst aangeven, dat het om oppas gaat, om kraken van het bewuste pand te voorkomen,
– Voor een bepaalde periode regelen,
– Zonder door oppasser te betalen vergoeding aan eigenaar woning, voor alle zekerheid ook niet voor de werkelijke energiekosten.

ONDERHOUD BIJ VERHUUR WOONRUIMTE
Verhuurders hebben in het algemeen de wettelijke plicht om groot onderhoud (inclusief reparaties) aan hun verhuurde woning te verrichten (daar kan bij huurcontract niet van worden afgeweken). Dat onderhoud gaat vaak met hoge kosten gepaard, waar bij verhuurder niet altijd genoeg budget voor is. Huurder is vaak ongeduldig en eist nog wel eens directe uitvoering van de vereiste werkzaamheden, anders kan uiteindelijk de huur voor een deel door huurder worden verminderd. Vaak ontstaat ook discussie over de vraag of nu verhuurder of juist huurder de kosten van bepaalde reparaties aan het gehuurde moet dragen. Volgens de wet dient huurder kleine reparaties te bekostigen.

Hoe kan verhuurder het beste handelen?

Mijn tip (op grond van mijn eigen ervaring in huurzaken) is om daarbij de hiernavolgende route te volgen:

– Verhuurder maakt afspraak met huurder om de gebreken te inspecteren, zodat ieder kan weten, waar hij/zij het over heeft;
– Daarna in overleg met huurder treden en gezamenlijk beslissen, welke gebreken
op kosten van verhuurder en op kosten van huurder zullen worden verholpen (met het oog op wet en contract);
– Een tijdschema opstellen, waarbinnen de gebreken door de verhuurder en door de huurder zullen worden hersteld;
– Als er vervolgens geschil blijft bestaan om wat voor reden dan ook, dan zullen verhuurder en huurder ieder afzonderlijk na afweging van allerlei omstandigheden opnieuw dienen te beslissen of de gang naar de rechter handig is;
– Na deze afweging kan daarover een definitieve beslissing worden genomen;
– Bereiken van oplossing.

 

NIEUWS

AANNEMER DOET ZIJN WERK NIET GOED?

Een klant van een goed bekend staande aannemer was niet tevreden over zijn werk: het duurde te lang, het materiaal deugde niet en de volgorde van de werkzaamheden was ook al niet volgens afspraak. Ook zou de klant onheus zijn bejegend door personeel van de aannemer, de kinderen van de klant kregen stress van de verbouwingswerkzaamheden, zo had hij tegen de aannemer gezegd en dat was zijn schuld.

De aannemer mocht het afgesproken werk niet voortzetten.

De aannemer bestreed de meeste klachten en had dit gelukkig uitvoerig schriftelijk gedaan.

Een paar klachten waren volgens de aannemer wel terecht, maar hij kreeg geen redelijke termijn van de klant om dit op te lossen, waartoe de wet wel ruimte geeft.

Aannemer had er helemaal genoeg van en wilde het werk niet meer afmaken.

Ik vertelde hem, dat hij strikt en logisch moest handelen en van zijn klant moest eisen, dat zijn klant de overeenkomst zou nakomen en dat de aannemer het afgesproken beter kon afmaken.

De aannemer had niets verkeerd gedaan!

De zaak kreeg een vervolg: ik heb namens de aannemer (intussen cliënt) van zijn klant geëist, dat de klant zich net als de aannemer aan de overeenkomst moest houden, niet meer en niet minder.

De klant heeft intussen eieren voor zijn geld gekozen en liet de aannemer weer toe om zijn werk af te gaan maken, hopelijk nu eind goed al goed.

 

Het wordt vaak vergeten: er wordt een overeenkomst gesloten, in de uitvoering van het werk gaan dingen mis.

Als je zelf stelt het goed te hebben gedaan, handel dan consequent en eis nakoming (en eventueel schadevergoeding) van hetgeen is afgesproken.

 

PRINCIPES KOSTEN GELD (inclusief advocaatkosten)

 

Een succesvol ondernemer in het Oosten van het land voelde zich zo in de steek gelaten door een door hem ingeschakeld beveiligingsbedrijf (niet in Haarlem gevestigd overigens), omdat een alarmverbinding met dit beveiligingsbedrijf niet werkte (valse meldingen). Het beveiligingsbedrijf zelf stelde daar niets aan te kunnen doen en zette daarom haar diensten éénzijdig stop. De ondernemer was het daar niet mee eens: een deskundig bedrijf had hem bericht, dat de oorzaak van de storing niet de schuld van de ondernemer was. Ondernemer had dit aan de beveiliger gemeld. Hij hoorde er vervolgens niets meer van en dacht: einde contract. Maar een half jaar later ontving ondernemer dus toch weer een rekening voor een volgende abonnementsperiode, want ondernemer had volgens de kleine lettertjes het abonnement maar schriftelijk moeten opzeggen, vond het beveiligingsbedrijf.

Hij kreeg dus een nieuwe rekening van het beveiligingsbedrijf voor een nieuwe abonnementsperiode en daarna nog een rekening voor een daaropvolgende periode.

Hij pikte het gedrag van het door hem ingeschakelde beveiligingsbedrijf niet: geen prestatie geleverd, geen rekening betalen, vond hij.

Daar had hij een punt, vertelde ik hem tijdens mijn inloopspreekuur.

Het gaat om ongeveer € 500,00, maar intussen cliënt liet het aankomen op een procedure bij de Rechter, omdat het naar zijn zeggen een principekwestie is geworden en het beveiligingsbedrijf geen enkele poging had ondernomen om te onderzoeken, waarom het probleem niet aan het beveiligingsbedrijf lag.

De procedure loopt nog, maar alle kosten en tijd (inclusief advocaatkosten) zullen in elk geval hoger zijn dan € 500,00, principes kosten geld.

Ben benieuwd naar de uitspraak.

 

KOMST VLUCHTELINGENCENTRUM EN WAARDE WONING.
Onlangs behandelde ik een interessante en spannende zaak.
Wat was het geval?
Cliënt (verkoper)heeft na lang onderhandelen op 4 december 2015 een woning in Haarlem verkocht.
Tevoren ontvangt hij een brief van de gemeente, dat er een voorlichtingsavond zal worden gehouden, in verband met het voornemen van de gemeente om tijdelijk een vluchtelingencentrum in de Boerhaavekliniek in Haarlem te vestigen.
Hij heeft dit de koper (die toen zelf ook in Haarlem woonde), niet verteld.
Koper verwijt hem dit: als hij geweten had, dat de gemeente plannen had om een vluchtelingencentrum in het gebouw van de Boerhaavekliniek onder te brengen, had hij de woning niet gekocht. Koper vertelt cliënt, dat hij van de koop af wil en koper wil ook om tafel om een oplossing te bereiken. Koper dreigt met flinke boetes, die in het koopcontract staan!
Koper schakelt advocaat in.
Verkoper (cliënt) doet dat vervolgens ook.

Koper vindt, dat de aanwezigheid van een vluchtelingencentrum de waarde van het gekochte pand vermindert.
Cliënt is het daar niet mee eens en vindt, dat koper de overeenkomst gewoon moet nakomen en dreigt koper met een Kort Geding.
Uit rapportage van de Nederlandse Vereniging van Makelaars is nooit komen vast te staan, dat een vluchtelingencentrum de waarde van nabijgelegen panden doet dalen.
Ook in dit geval was dit niet aantoonbaar.

Nou, koper bekende vervolgens kleur en wilde dan weliswaar nakomen, maar hij wilde ook in de toekomst nog van de overeenkomst af, als de waarde van de bewuste woning toch door het vluchtelingencentrum bleek te zijn gedaald.
Cliënt wilde daar niets van weten: over misschien tien jaar nog eens een procedure?
Een onacceptabele onzekerheid.
Tot in de wachtkamer van de notaris (woning moest op afgesproken datum worden overgedragen) hadden partijen met verkopend makelaar verder debat.
Uiteindelijk liet koper zich overtuigen en hij koos eieren voor zijn geld.

Koper heeft getekend: kwestie was opgelost, geen beslaglegging, geen Kort Geding!